Rechtliche & steuerliche Aspekte beim Immobilieninvestment

Ein erfolgreiches Immobilieninvestment hängt nicht nur von der richtigen Standortwahl oder einer guten Mietrendite ab – auch die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen spielen eine entscheidende Rolle. Wer hier gut informiert ist, kann nicht nur Risiken minimieren, sondern auch steuerliche Vorteile optimal nutzen.

Neubau oder Bestandsimmobilie - eine wichtige Frage bei der Überlegung zum Immobilieninvestment.

In diesem Kapitel werfen wir einen detaillierten Blick auf die wichtigsten rechtlichen Aspekte, die du als Investor kennen solltest: vom Kaufvertrag über das Mietrecht bis hin zu den steuerlichen Möglichkeiten zur Optimierung deiner Rendite. Zudem erfährst du, wie sich Erbschaft und Schenkung steuerlich auf dein Immobilienvermögen auswirken können.

Der Immobilienkauf ist ein rechtlich komplexer Prozess, bei dem zahlreiche Punkte beachtet werden müssen. Ein Immobilienkaufvertrag ist weit mehr als nur eine Formalität – er regelt die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer und legt alle relevanten Details des Deals fest.

Ein notarieller Kaufvertrag muss einige essenzielle Punkte enthalten:

• • Kaufgegenstand: Detaillierte Beschreibung der Immobilie, inklusive Grundstücksgröße, Wohnfläche und eventueller Belastungen (z. B. Grundschulden).
• • Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Festlegung des Kaufpreises und der Zahlungsfristen. Häufig wird eine Anzahlung oder eine Finanzierungsbestätigung verlangt.
• • Übergabe und Besitzübergang: Zeitpunkt, zu dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen (z. B. Stichtag für Mietzahlungen, Hausgeld oder Grundsteuern).
• • Gewährleistung und Mängelhaftung: Bei Bestandsimmobilien gilt in der Regel "gekauft wie gesehen", außer der Verkäufer verschweigt bewusst Mängel.
• • Vorkaufsrechte oder Belastungen: Gibt es Dritte, die ein Vorkaufsrecht haben, oder sind Hypotheken und Grundschulden eingetragen?

Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt für die rechtssichere Abwicklung und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Erst nach Eintragung als neuer Eigentümer hast du alle Rechte an der Immobilie.

Als Vermieter trägst du nicht nur finanzielle Verantwortung, sondern hast auch rechtliche Verpflichtungen gegenüber deinen Mietern. Das deutsche Mietrecht ist mieterfreundlich gestaltet, daher solltest du dich genau über deine Rechte und Pflichten informieren.

• • Mietvertrag: Ein schriftlicher Mietvertrag ist essenziell. Hier solltest du klare Regelungen zu Mietdauer, Kündigungsfristen, Kaution, Betriebskosten und Mieterpflichten festhalten.
• • Kaution: Maximal drei Nettokaltmieten sind erlaubt. Die Kaution muss auf einem separaten Konto hinterlegt werden.
• • Mieterhöhungen: Bei Bestandsmieten gelten strenge Vorgaben – in Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % (oft sogar nur 15 %) steigen.
• • Betriebskostenabrechnung: Die Abrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein. Falsche oder verspätete Abrechnungen können dazu führen, dass du auf den Kosten sitzen bleibst.
• • Schönheitsreparaturen: Die Pflicht zur Renovierung liegt in der Regel beim Vermieter. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag müssen rechtlich wasserdicht sein.
• • Kündigungsmöglichkeiten: Als Vermieter kannst du nur in Ausnahmefällen kündigen – etwa bei Eigenbedarf oder schwerwiegenden Pflichtverletzungen des Mieters (z. B. Mietausfall).

Als Eigentümer bist du für den ordnungsgemäßen Zustand der Immobilie verantwortlich. Schäden an der Bausubstanz, Heizungsausfälle oder defekte Wasserleitungen müssen zeitnah behoben werden. Zudem bist du verpflichtet, für die Verkehrssicherheit auf deinem Grundstück zu sorgen – Stichwort: Räumpflicht im Winter oder regelmäßige Kontrolle von Treppen und Geländern.

Ein großer Vorteil von Immobilieninvestments sind die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Durch gezielte Abschreibungen und die richtige Steuerstrategie kannst du deine Steuerlast senken und so deine Rendite optimieren.

• • Lineare Abschreibung (AfA - Absetzung für Abnutzung): Wohnimmobilien, die nach dem 31.12.1924 gebaut wurden, kannst du jährlich mit 2 % über 50 Jahre abschreiben. Ältere Immobilien (vor 1925) dürfen sogar mit 2,5 % über 40 Jahre abgeschrieben werden.
• • Sonderabschreibungen: In bestimmten Förderprogrammen (z. B. für energieeffizientes Bauen oder sozialer Wohnungsbau) gibt es zusätzliche Abschreibungsmöglichkeiten.
• • Renovierungs- und Instandhaltungskosten: Kosten für Modernisierungen kannst du sofort oder über mehrere Jahre abschreiben – je nachdem, ob sie als Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten gelten.
• • Steueroptimierung: durch Finanzierung und laufende Kosten

Viele Kosten rund um die Immobilie kannst du steuerlich geltend machen, darunter:

• • Schuldzinsen für Immobilienkredite (bei vermieteten Immobilien voll absetzbar)
• • Notarkosten, Maklergebühren und Grundbuchkosten (sofern sie mit der Vermietung in Verbindung stehen)

Durch eine clevere Finanzierungsstruktur kannst du deine Steuerlast weiter optimieren, z. B. indem du Eigenkapital gezielt einsetzt und möglichst hohe Fremdfinanzierungsanteile nutzt.

Wenn du Immobilien in dein Vermögen aufnimmst, solltest du frühzeitig an eine strategische Nachfolgeplanung denken. Immobilien unterliegen bei Vererbung oder Schenkung der Erbschafts- und Schenkungssteuer, die abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie ist.

Die Höhe der Steuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenkendem und Empfänger. Aktuelle Freibeträge (Stand 2024):

• • Ehepartner: 500.000 €
• • Kinder: 400.000 €
• • Enkel: 200.000 €
• • Geschwister, Nichten/Neffen: 20.000 €

Alles, was über diesen Freibeträgen liegt, unterliegt der Erbschafts- oder Schenkungssteuer, die je nach Steuerklasse zwischen 7 % und 50 % beträgt.

Um hohe Steuerzahlungen zu vermeiden, gibt es einige Gestaltungsoptionen:

• • Schenkung zu Lebzeiten: Du kannst Immobilien schrittweise steuerfrei übertragen, da die Freibeträge alle 10 Jahre erneut genutzt werden können.
• • Nießbrauch oder Wohnrecht einräumen: Wenn du eine Immobilie zu Lebzeiten überträgst, aber das Nutzungsrecht behältst, wird der Immobilienwert für steuerliche Zwecke reduziert.
• • Familiengesellschaften nutzen: Eine Immobilien-GmbH oder ein Familienpool kann helfen, das Vermögen steuerlich optimiert weiterzugeben.

Rechtliche und steuerliche Aspekte sind zentrale Bausteine eines erfolgreichen Immobilieninvestments. Wer sich hier auskennt, kann Risiken vermeiden, steuerliche Vorteile nutzen und sein Immobilienvermögen langfristig absichern. Ob beim Kaufvertrag, im Mietrecht oder bei der Steuerplanung – eine professionelle Beratung kann sich lohnen und dir helfen, dein Investment optimal zu gestalten.