Die BRRRR-Methode – Immobilien-Upfixing als Investmentstrategie

Die Welt der Immobilieninvestitionen bietet viele Strategien, um Vermögen aufzubauen und Cashflow zu generieren. Eine der effektivsten und beliebtesten Methoden unter erfolgreichen Investoren ist die BRRRR-Methode. Falls du noch nie davon gehört hast oder bereits erste Erfahrungen gesammelt hast und dein Wissen vertiefen möchtest – hier erfährst du alles Wichtige dazu.

Die BRRRR-Methode ist eine clevere Strategie, mit der du Immobilien erwirbst, aufwertest und wieder finanzierst, um mit minimalem Eigenkapital ein wachsendes Portfolio aufzubauen. Die Abkürzung steht für:

Die BRRRR-Methode ist eine clevere Strategie, mit der du Immobilien erwirbst, aufwertest und refinanzierst. Quelle: Laurie Shaw

• 📌 Buy (Kaufen): Erwerb einer unterbewerteten oder renovierungsbedürftigen Immobilie.
• 📌 Rehab (Renovieren): Wertsteigerung durch gezielte Modernisierung und Sanierung.
• 📌 Rent (Vermieten): Vermietung der Immobilie, um einen stabilen Cashflow zu generieren.
• 📌 Refinance (Refinanzieren): Neue Beleihung der Immobilie basierend auf dem gestiegenen Marktwert.
• 📌 Repeat (Wiederholen): Nutzung des freigesetzten Kapitals, um den Prozess mit einer neuen Immobilie zu wiederholen.

Durch diese systematische Vorgehensweise kannst du dein Immobilienportfolio mit weniger gebundenem Eigenkapital kontinuierlich erweitern.

Die BRRRR-Methode ist vor allem in den USA bekannt und weit verbreitet, da dort Finanzierungsmodelle besonders flexibel sind. Ursprünglich wurde die Strategie von Investoren genutzt, die in wirtschaftlich angeschlagenen Regionen Immobilien günstig kauften, renovierten und mit besserer Bonität neu finanzierten.

Inzwischen erfreut sich BRRRR auch in Europa und insbesondere im deutschsprachigen Raum großer Beliebtheit. Die Grundidee bleibt universell: Eine Wertsteigerung durch clevere Sanierungsmaßnahmen führt zu einer höheren Beleihung und ermöglicht eine effiziente Kapitalrotation.

Die BRRRR-Methode bietet zahlreiche Vorteile, die sie für Investoren besonders interessant machen:

• • Hebelwirkung des Kapitals: Anstatt Eigenkapital langfristig in Immobilien zu binden, kannst du es durch Refinanzierung immer wieder neu einsetzen und dein Portfolio schneller ausbauen.
• • Wertsteigerung durch Renovierung: Durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen kannst du den Marktwert der Immobilie erheblich steigern, was bessere Finanzierungsmöglichkeiten eröffnet.
• • Stabiler Cashflow: Nach der Renovierung wird die Immobilie vermietet, wodurch du regelmäßige Einnahmen erzielst, die deine Kosten decken und dir finanzielle Sicherheit bieten.
• • Skalierbarkeit: Die Methode ist wiederholbar, sodass du mit derselben Strategie immer mehr Immobilien erwerben und dein Portfolio systematisch vergrößern kannst.

Die BRRRR-Methode ist eine beliebte Strategie unter Immobilieninvestoren, die darauf abzielt, mit möglichst wenig gebundenem Kapital ein wachsendes Immobilienportfolio aufzubauen. Der Name setzt sich aus den fünf entscheidenden Schritten zusammen: Buy (Kaufen), Rehab (Sanieren), Rent (Vermieten), Refinance (Refinanzieren) und Repeat (Wiederholen). Doch was genau steckt hinter diesen einzelnen Phasen, und wie unterscheidet sich BRRRR von klassischen Immobilieninvestments? Lass uns tiefer eintauchen.

Der erste Schritt ist der strategische Ankauf einer Immobilie. Ziel ist es, eine unterbewertete oder sanierungsbedürftige Immobilie zu finden, die nach einer Renovierung deutlich im Wert steigt. Ein günstiger Kaufpreis ist der Schlüssel zur Rentabilität der gesamten Strategie. Wichtige Faktoren sind:

• • Marktanalyse: Welche Regionen haben Potenzial für Wertsteigerung?
• • Preisverhandlung: Wie kannst du den Kaufpreis optimal senken?
• • Finanzierung: Wie sicherst du dir günstige Kreditkonditionen oder kreative Finanzierungsmodelle?

Hier bringst du die Immobilie auf ein höheres Niveau – funktional und optisch. Eine durchdachte Sanierung steigert nicht nur den Marktwert, sondern sorgt auch für eine höhere Mieteinnahme und eine bessere Refinanzierungsmöglichkeit. Achte besonders auf:

• • Kosten-Nutzen-Abwägung: Welche Renovierungsmaßnahmen bringen den größten Mehrwert?
• • Zeitmanagement: Wie minimierst du Leerstandszeiten und maximierst die Effizienz der Sanierung?
• • Qualität vs. Budget: Welche Materialien und Arbeiten liefern das beste Preis-Leistungs-Verhältnis?

Sobald die Immobilie instand gesetzt ist, folgt die Vermietung. Ein stabiler Cashflow durch Mieteinnahmen ist essenziell für den nächsten Schritt der Refinanzierung. Entscheidend ist:

• • Mietpreisanalyse: Wie erzielst du eine optimale Mietrendite?
• • Mieterauswahl: Worauf solltest du achten, um langfristig zuverlässige Mieter zu gewinnen?
• • Verwaltung: Wie kannst du den Verwaltungsaufwand optimieren, um passives Einkommen zu maximieren?

Der Clou der BRRRR-Strategie: Die Immobilie wird nach der Wertsteigerung neu bewertet und eine Refinanzierung durchgeführt. Ziel ist es, möglichst viel des investierten Kapitals durch eine neue Beleihung zurückzuholen. Zu beachten sind:

• • Bankenbewertung: Wie kannst du sicherstellen, dass die Immobilie optimal bewertet wird?
• • Beleihungsauslauf: Welche Strategien helfen dir, einen hohen Darlehensbetrag zu erhalten?
• • Zinsstruktur: Wie kannst du langfristig günstige Finanzierungsbedingungen sichern?

Mit dem zurückgewonnenen Kapital kannst du die Strategie erneut anwenden und dein Immobilienportfolio systematisch ausbauen. Dabei geht es um Skalierbarkeit und langfristige Planung:

• • Skalierungsstrategie: Wie oft kannst du diesen Prozess wiederholen?
• • Netzwerkaufbau: Welche Partner helfen dir, schneller zu wachsen?
• • Diversifikation: In welchen Märkten oder Immobilientypen solltest du weiter investieren?

Im Vergleich zu klassischen Buy-and-Hold-Investments ermöglicht die BRRRR-Methode eine deutlich schnellere Kapitalrotation und Portfolio-Expansion. Während traditionelle Investoren eine Immobilie meist langfristig halten und auf Wertsteigerung hoffen, wird bei BRRRR durch gezielte Sanierung aktiv eine Wertsteigerung herbeigeführt. Zudem erlaubt die Refinanzierung, das eingesetzte Kapital zeitnah zurückzuholen und erneut zu investieren. So bleibt dein Kapital nicht über Jahre gebunden, sondern kann kontinuierlich für neue Investments genutzt werden.

Ob Neubauprojekt, Immobilienfonds oder Vermietung: Die BRRRR-Methode unterscheidet sich von allem. Quelle: Ilya, Pexels

Ein weiterer Vorteil ist die Möglichkeit, durch geschicktes Sanieren höhere Mietpreise zu erzielen und dadurch den Cashflow zu optimieren. Allerdings erfordert die Methode auch ein höheres Maß an Expertise, da Marktkenntnis, Finanzierungsgeschick und effektives Projektmanagement essenziell sind. Ohne eine durchdachte Strategie können unerwartete Kosten, längere Leerstände oder eine unzureichende Bewertung durch die Bank die Rentabilität gefährden.

Wie wir Immobilien kaufen und vermieten haben wir uns bereits in anderen Kapiteln angeschaut. Der wesentliche Unterschied zu diesen Kapiteln ist hier der Punkt "Rehab", also die Sanierung unserer Immobilie. Doch worauf müssen wir dabei am ehesten achten?

Die Sanierung einer Immobilie kann schnell teuer werden – deshalb ist eine gründliche Kostenplanung unerlässlich. Um dein Budget optimal zu steuern, solltest du bereits vor Beginn der Arbeiten eine detaillierte Aufstellung der zu erwartenden Kosten machen. Hierbei helfen dir realistische Kostenschätzungen, die du auf Basis von Erfahrungswerten und Marktanalysen ermitteln kannst.

Zu den grundlegenden Posten gehören unter anderem:

• • Bau- und Renovierungsarbeiten: Hierzu zählen alle Arbeiten an der Bausubstanz wie beispielsweise das Ausbessern von Wänden, das Erneuern von Böden oder das Umgestalten von Grundrissen. Bei größeren Umbauten, wie z.B. dem Einbau von Wänden oder dem Setzen von Fenster- und Türrahmen, solltest du die Kosten für Material und Arbeitsaufwand genau kalkulieren.
• • Installationen: Elektrik, Sanitär und Heizung sind oft große Posten. Gerade bei älteren Objekten kann es sein, dass eine komplette Erneuerung notwendig ist, um den aktuellen Standards zu entsprechen.
• • Ausstattung und Oberflächen: Dazu gehören neue Fliesen, Teppiche, Türen, Fenster oder Armaturen, die nicht nur funktional sind, sondern auch optisch zur Aufwertung der Immobilie beitragen. Hier solltest du den Spagat zwischen hochwertigen Materialien und deinem Budget gut austarieren.
• • Unvorhergesehene Kosten: Diese sollte immer ein Teil deines Budgets sein. Auch wenn du so genau wie möglich kalkulierst, können während der Sanierung immer wieder unerwartete Probleme auftauchen – wie Schimmelbefall, unentdeckte Mängel oder Probleme mit der Statik.

Nicht jede Renovierung trägt im gleichen Maß zur Wertsteigerung der Immobilie bei. Daher solltest du dich auf Maßnahmen konzentrieren, die den größten Einfluss auf den Marktwert und die Attraktivität für potenzielle Mieter oder Käufer haben. Hier eine Auswahl von Maßnahmen, die sich in der Praxis bewährt haben:

Diese beiden Räume sind oftmals die entscheidenden Faktoren, die über den Erfolg einer Renovierung entscheiden. Eine moderne, funktionale Küche sowie ein hochwertig renoviertes Badezimmer erhöhen nicht nur den Komfort, sondern steigern auch den Wiederverkaufswert der Immobilie erheblich.

Saubere und gut gepflegte Böden sowie frische Wände schaffen ein angenehmes Wohnklima. Ein hochwertiger Bodenbelag, wie beispielsweise Parkett oder Laminat, kann den gesamten Raum erheblich aufwerten. Auch neue Wandfarben oder eine Verkleidung können Wunder wirken und das Ambiente der Immobilie verändern.

Alte Fenster und Türen beeinträchtigen nicht nur den Energieverbrauch, sondern mindern auch den optischen Eindruck der Immobilie. Der Austausch gegen moderne, energieeffiziente Modelle lohnt sich in vielen Fällen. Dabei kann auch die Tür zum Garten oder Balkon neu gestaltet werden, was den Wohnwert steigert.

Der Trend geht zunehmend zu nachhaltigen, energieeffizienten Lösungen. Dies kann durch die Installation einer modernen Heizungsanlage, einer besseren Dämmung oder durch den Austausch von Fenstern erreicht werden. Solche Maßnahmen tragen nicht nur zur Steigerung des Werts bei, sondern sind auch ein Argument für umweltbewusste Mieter und Käufer.

Auch wenn hier oftmals ein höherer Aufwand notwendig ist, kann eine Umgestaltung der Raumaufteilung den Wert einer Immobilie erheblich steigern. Das Entfernen von Wänden, die Schaffung von offenen Wohnbereichen oder die Integration von zusätzlichen Badezimmern oder Schlafzimmern können die Immobilie für eine breitere Zielgruppe attraktiv machen.

Die Frage, ob du selbst Hand anlegst oder die Arbeiten von Fachleuten erledigen lässt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Eigenleistung kann Kosten sparen, birgt aber auch Risiken und sollte gut überlegt sein. Hier einige Überlegungen, die dir bei der Entscheidung helfen können:

• • Fachkenntnisse und Erfahrung: Hast du selbst handwerkliches Geschick und Erfahrung? Wenn du die richtigen Fähigkeiten mitbringst, kannst du einiges an Geld sparen, indem du Aufgaben wie Malerarbeiten, Bodenverlegung oder kleinere Reparaturen selbst übernimmst. Bei komplexeren oder sicherheitsrelevanten Arbeiten, wie Elektrik oder Sanitärinstallationen, solltest du jedoch auf Fachleute zurückgreifen.
• • Zeit und Ressourcen: Die Renovierung einer Immobilie erfordert viel Zeit und Organisation. Wenn du nebenbei noch andere Projekte hast oder beruflich stark eingespannt bist, kann es schwierig werden, alle Arbeiten selbst zu erledigen. In diesem Fall ist es besser, die nötigen Handwerker zu beauftragen, um den Zeitplan einzuhalten.
• • Kosten-Nutzen-Überlegung: Auch wenn Eigenleistung zunächst günstiger erscheinen mag, solltest du die tatsächlichen Kosten (z.B. Zeitaufwand und Materialkosten) nicht unterschätzen. Manchmal kann es sinnvoller sein, einen Profi zu engagieren, um die Arbeiten effizienter und in kürzerer Zeit abzuschließen.
• • Qualität der Arbeiten: Handwerker bringen nicht nur Fachkenntnisse, sondern auch professionelle Werkzeuge und Materialien mit. Dies führt in vielen Fällen zu einer höheren Qualität und einer nachhaltigeren Wertsteigerung der Immobilie.

Die Refinanzierung ist der Punkt, an dem sich entscheidet, ob deine Strategie erfolgreich war. Nach dem Kauf und der Sanierung kannst du den gestiegenen Wert deiner Immobilie nutzen, um Kapital freizusetzen und es in dein nächstes Investment zu stecken. Damit das funktioniert, brauchst du eine fundierte Wertermittlung, eine passende Finanzierungsstrategie und ein überzeugendes Bankgespräch. Zudem solltest du dir der möglichen Risiken bewusst sein, um Stolpersteine zu vermeiden.

Bevor du zur Bank gehst, solltest du genau wissen, welchen Wert deine Immobilie nach der Sanierung hat. Die Bank wird eine eigene Bewertung durchführen, doch eine realistische Einschätzung deinerseits hilft dir, die richtigen Erwartungen zu setzen und besser zu verhandeln.

Die Bank wird eine eigene Bewertung durchführen, doch eine realistische Einschätzung deinerseits hilft dir, die richtigen Erwartungen zu setzen und besser zu verhandeln. Quelle: RDNE Stock Project, Pexels

Der Marktwert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Neben Vergleichswerten ähnlicher Objekte in der Umgebung spielen auch die erzielbare Miete und die durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eine entscheidende Rolle. Eine modernisierte Küche oder ein saniertes Bad haben oft eine höhere Wertsteigerung als rein optische Aufwertungen. Energieeffiziente Maßnahmen wie neue Fenster oder eine bessere Dämmung können den Wert ebenfalls positiv beeinflussen. Je nach Art der Immobilie wenden Banken unterschiedliche Bewertungsmethoden an. Während das Ertragswertverfahren auf den Mieteinnahmen basiert, wird beim Sachwertverfahren der materielle Wert der Immobilie berechnet.

Ein professionelles Wertgutachten kann sich lohnen, um mit fundierten Zahlen in die Verhandlung mit der Bank zu gehen.

Je nach Zielsetzung gibt es verschiedene Wege, eine Immobilie zu refinanzieren. Eine klassische Hypothekenrefinanzierung basiert auf dem neuen Marktwert der Immobilie, wobei die Bank in der Regel bis zu 70–80 % dieses Wertes finanziert. Eine andere Möglichkeit ist die Cash-out-Refinanzierung, bei der ein höheres Darlehen als die ursprüngliche Kreditsumme aufgenommen wird, um überschüssiges Kapital für neue Investments herauszuziehen.

Alternativ kannst du durch eine niedrigere Tilgung deinen Cashflow erhöhen, sodass du mit den monatlichen Überschüssen weitere Objekte finanzieren kannst. Falls deine aktuelle Bank nicht die besten Konditionen bietet, kann ein Wechsel zu einer anderen Bank sinnvoll sein, insbesondere wenn deine Immobilie nach der Sanierung deutlich an Wert gewonnen hat.

Welche Strategie für dich am besten ist, hängt von deinem langfristigen Plan ab. Wenn du dein Portfolio schnell ausbauen möchtest, kann eine Cash-out-Refinanzierung sinnvoll sein. Falls du hingegen Wert auf nachhaltigen Cashflow legst, könnte eine Reduzierung der Tilgung die bessere Wahl sein.

Der Erfolg deiner Refinanzierung hängt stark von deiner Vorbereitung und Verhandlungsführung ab. Banken denken in Zahlen und Risiken – je klarer du deine Immobilie als solides Investment präsentierst, desto wahrscheinlicher ist es, dass du attraktive Konditionen erhältst.

Ein professionelles Exposé mit Vorher-Nachher-Bildern, einer detaillierten Liste der Sanierungsmaßnahmen und einer Berechnung der neuen Mietrendite kann helfen, Vertrauen bei der Bank zu schaffen. Eine transparente Finanzkalkulation, die den Kaufpreis, die Sanierungskosten und den neuen Wert der Immobilie nachvollziehbar darstellt, macht es der Bank einfacher, dein Vorhaben positiv zu bewerten.

Sei darauf vorbereitet, kritische Fragen zu beantworten. Banken wollen wissen, wie sicher die Mieteinnahmen sind, welche Risiken du siehst und ob du bereits Erfahrung mit Immobilieninvestments hast. Auch Zinssätze, Tilgungsraten und die maximale Beleihung sind verhandelbar – je besser du vorbereitet bist, desto bessere Konditionen kannst du herausholen. Falls du noch wenig Erfahrung mit Bankgesprächen hast, kann die Unterstützung eines Finanzierungsberaters hilfreich sein.

Die Refinanzierung ist ein mächtiges Werkzeug, aber nicht ohne Risiken. Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, solltest du diese Stolpersteine kennen und Gegenmaßnahmen parat haben:

• ⚠️ Problem: Zu niedrige Immobilienbewertung durch die Bank → weniger Kapitalauszahlung. Lösung: Vorab eigene Marktanalyse durchführen, alternative Gutachter oder Banken anfragen.
• ⚠️ Problem: Höhere Finanzierungskosten können die Rentabilität verschlechtern. Lösung: Frühzeitig Angebote einholen, Zinssicherung in Betracht ziehen.
• ⚠️ Problem: Overleveraging (zu hohe Verschuldung) → Liquiditätsprobleme. Lösung: Konservativ planen, Puffer einbauen, Cashflow nicht unterschätzen.
• ⚠️ Problem: Anschlussfinanzierung nicht gesichert. Lösung: Frühzeitig mit Banken sprechen, Alternativen prüfen.
• ⚠️ Problem: Fehlende Flexibilität im Kreditvertrag. Lösung: Sondertilgungsrechte und flexible Rückzahlungsoptionen verhandeln.

Durch eine vorausschauende Planung und den richtigen Finanzierungsmix kannst du diese Risiken minimieren und das volle Potenzial deiner Refinanzierung ausschöpfen.

Egal, ob du deine erste BRRRR-Immobilie kaufst oder bereits ein wachsendes Portfolio verwaltest – es gibt einige bewährte Strategien, die dir helfen, das Maximum aus der Methode herauszuholen.

• 👉 Starte mit einer kleinen, überschaubaren Immobilie: Ein Mehrfamilienhaus mit großem Sanierungsbedarf kann überfordern. Ein einzelnes Apartment oder ein kleines Einfamilienhaus ist oft der bessere Einstieg.
• 👉 Lerne den lokalen Markt kennen: Recherchiere intensiv, welche Stadtteile Potenzial bieten und wie sich die Preise entwickeln.
• 👉 Baue ein starkes Netzwerk auf: Gute Handwerker, Makler und Bankkontakte sind essenziell für eine erfolgreiche Umsetzung.
• 👉 Rechne konservativ: Plane lieber mit höheren Sanierungskosten und einer vorsichtigen Mietprognose, um Überraschungen zu vermeiden.
• 👉 Teste die Refinanzierung frühzeitig: Sprich mit Banken, bevor du ein Objekt kaufst, um herauszufinden, welche Kriterien sie für die Beleihung ansetzen.

• 👉 Optimiere deine Finanzierungsstruktur: Nutze unterschiedliche Banken, um dein Portfolio breiter aufzustellen, und verhandle aktiv über Zinsen und Beleihungsausläufe.
• 👉 Skaliere strategisch: Sobald du Erfahrung hast, kannst du größere Projekte angehen, wie Mehrfamilienhäuser oder Aufteilungen von Bestandsobjekten.
• 👉 Automatisiere Prozesse: Mit standardisierten Renovierungsabläufen, festen Handwerkerteams und digitalen Tools kannst du Abläufe effizienter gestalten.
• 👉 Diversifiziere dein Portfolio: Setze nicht nur auf eine Stadt oder ein Marktsegment, sondern prüfe verschiedene Lagen und Immobilientypen.
• 👉 Nutze alternative Finanzierungsformen: Neben klassischen Bankkrediten können Mezzanine-Kapital, Privatinvestoren oder Joint Ventures helfen, schneller zu skalieren.

Die BRRRR-Methode ist eine leistungsstarke Strategie, um mit Immobilien nachhaltig Vermögen aufzubauen. Sie erfordert jedoch eine gute Marktkenntnis, eine kluge Finanzierungsstrategie und ein solides Netzwerk. Je besser du vorbereitet bist und je disziplinierter du deine Investments planst, desto erfolgreicher wirst du skalieren können.

Egal, ob du gerade erst startest oder bereits mehrere Objekte besitzt – wenn du kontinuierlich dazulernst, dein Netzwerk erweiterst und deine Strategie verfeinerst, kannst du das volle Potenzial von BRRRR nutzen und langfristig erfolgreich investieren.